Es habitual en nuestra práctica como Agentes inmobiliarios tener que informar sobre este delicado asunto, fuente de potencial conflicto en una compraventa si no se ha resuelto adecuadamente en tiempo y forma. En este post vamos a intentar aclarar conceptos y recomendar acciones para no tener problemas.
¿Qué es una derrama?
Una derrama es un gasto extraordinario que se aprueba en una Comunidad de Propietarios y que tiene carácter recaudador. Normalmente, reciben el nombre de derramas, puesto que exigen un pago aparte de los gastos ordinarios. Como ejemplo, podríamos indicar:
- Derramas para acometer obras de rehabilitación o mejora del edificio o zonas comunes.
- Gastos judiciales de reclamación a uno o varios vecinos por incumplimiento de sus obligaciones
- Gastos de indemnización a un propietario afectado como consecuencia de un perjuicio realizado por la comunidad.
Hay comunidades previsoras que disponen de fondos suficientes para hacer frente a gastos extraordinarios sin necesidad de recurrir a la recaudación de dinero mediante derramas, pero muchas otras necesitan aprobar estos gastos extraordinarios o derramas en Junta de Propietarios, siempre de acuerdo a lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
Por la naturaleza del acuerdo se pueden distinguir dos tipos de derramas:
- Derramas como provisión de tesorería o dotación para futuros compromisos de pago. Este tipo de derrama consiste en aprobar una cuota de comunidad extraordinaria periódica para generar un fondo suficiente de tesorería que permita afrontar un gasto todavía no cierto pero posible.
- Derramas distribuidas por propietario como resultado de la aprobación de un gasto cierto y concreto. Esta derrama consiste en distribuir por comunero el coste de un determinado presupuesto o compromiso de pago previamente aprobado.
¿Quién debe asumir la derrama en caso de una compra venta de inmueble?
El artículo 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que: “las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras”.
En cuanto a la interpretación de este artículo existen sentencias en diferentes sentidos, motivadas por las diferentes formas de recoger en las actas los acuerdos tomados. No obstante existe ya jurisprudencia al respecto en relación a que: el nacimiento de la obligación de pago de una derrama se produce a partir de lo acordado en Junta de Propietarios, donde se apruebe un gasto o presupuesto determinado y por tanto la cuota de cada uno de los propietarios. De tal forma que esa exigibilidad la marca el momento del nacimiento de la obligación de contribuir por parte de los propietarios, momento que se produce con el acuerdo de la Junta y que no depende de la forma de pago que se establezca.
Cuestión distinta es el caso que la derrama responda al tipo provisión de tesorería o dotación al fondo de reserva para futuros compromisos de pago no concretados. En este caso estamos ante una cuota periódica cuya exigibilidad será a quien sea propietario en el momento de la emisión del pago periódico.
¿Qué debemos tener en cuenta en el proceso de compraventa?
Las partes deben de anticipar expresamente esta circunstancia primero determinando si se está al corriente de pago en gastos generales ordinarios, así como si existen o no derramas pendientes y de qué tipo, vigilando además futuros acuerdos que puedan ser tomados en Junta desde la formalización del acuerdo de compraventa mediante documento privado hasta su elevación a público.
En este sentido hemos de tener en cuenta que en la LPH en su artículo 9.1. e) se establece lo siguiente: “En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente.” Aquí debemos tener en cuenta que la LPH no exige expresamente al secretario-administrador y al presidente que se detallen en el certificado las derramas aprobadas, sean del tipo que sean, por lo que le corresponde a las partes asegurar este particular con la suficiente antelación.
Parece lógico pues que, en el proceso de una compraventa, tanto el vendedor tenga en consideración las derramas a la hora de fijar el precio, como que el comprador debe asegurar también este particular antes de cerrar el acuerdo de compra.
En nuevo milenio tenemos clara nuestra recomendación, por tanto en todos nuestros documentos de formalización: encargo de venta, propuesta de compra y contrato de compraventa, se establece claramente desde el principio cómo se actuará: el vendedor es el que se hace cargo de las derramas ya aprobadas sobre presupuesto o gasto cierto y concretado por propietario. Por el contrario, en el caso de las derramas periódicas tipo provisión de tesorería, serán abonadas por quien sea titular en el momento de la emisión del recibo correspondiente, es decir el comprador las abonará desde el momento del otorgamiento de escritura de compraventa.
