{"id":989,"date":"2019-03-03T16:39:10","date_gmt":"2019-03-03T16:39:10","guid":{"rendered":"https:\/\/www.nuevomilenio-inmo.com\/blog\/?p=989"},"modified":"2019-03-04T21:55:55","modified_gmt":"2019-03-04T21:55:55","slug":"derrama-quien-pagarla-compra-venta-inmueble","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.nuevomilenio-inmo.com\/blog\/derrama-quien-pagarla-compra-venta-inmueble\/","title":{"rendered":"\u00bfQu\u00e9 es una derrama? \u00bfQui\u00e9n debe pagarla en caso de una compra-venta de inmueble?"},"content":{"rendered":"

\"\"<\/a><\/p>\n

Es habitual en nuestra pr\u00e1ctica como Agentes inmobiliarios tener que informar sobre este delicado asunto, fuente de potencial conflicto en una compraventa si no se ha resuelto adecuadamente en tiempo y forma. En este post vamos a intentar aclarar conceptos y recomendar acciones para no tener problemas.<\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 es una derrama?<\/em><\/strong><\/p>\n

Una derrama es un gasto extraordinario que se aprueba en una Comunidad de Propietarios y que tiene car\u00e1cter recaudador<\/strong>.<\/strong> Normalmente, reciben el nombre de derramas, puesto que\u00a0exigen un pago aparte de los gastos ordinarios. Como ejemplo, podr\u00edamos indicar:<\/p>\n

    \n
  1. Derramas para acometer\u00a0obras de rehabilitaci\u00f3n o mejora del edificio o zonas comunes.<\/li>\n
  2. Gastos judiciales de\u00a0reclamaci\u00f3n a uno o varios vecinos por incumplimiento de sus obligaciones<\/li>\n
  3. Gastos de indemnizaci\u00f3n a un propietario afectado como consecuencia de un perjuicio realizado por la comunidad.<\/li>\n<\/ol>\n

    Hay comunidades previsoras que disponen de fondos suficientes para hacer frente a gastos extraordinarios sin necesidad de recurrir a la recaudaci\u00f3n de dinero mediante derramas, pero muchas otras necesitan aprobar estos gastos extraordinarios o derramas en Junta de Propietarios, siempre de acuerdo a lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).<\/p>\n

    Por la naturaleza del acuerdo se pueden distinguir dos tipos de derramas:<\/strong><\/p>\n

      \n
    1. Derramas como provisi\u00f3n de tesorer\u00eda o dotaci\u00f3n para futuros compromisos<\/strong> de pago. Este tipo de derrama consiste en aprobar una cuota de comunidad extraordinaria peri\u00f3dica para generar un fondo suficiente de tesorer\u00eda que permita afrontar un gasto todav\u00eda no cierto pero posible.<\/li>\n
    2. Derramas distribuidas por propietario como resultado de la aprobaci\u00f3n de un gasto cierto y concreto<\/strong>. Esta derrama consiste en distribuir por comunero el coste de un determinado presupuesto o compromiso de pago previamente aprobado.<\/li>\n<\/ol>\n

      \u00bfQui\u00e9n debe asumir la derrama en caso de una compra venta de inmueble?<\/em><\/strong><\/p>\n

      El art\u00edculo 17.11 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que: \u00ablas derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble ser\u00e1n a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras\u00bb.<\/em><\/p>\n

      En cuanto a la interpretaci\u00f3n de este art\u00edculo existen sentencias en diferentes sentidos, motivadas por las diferentes formas de recoger en las actas los acuerdos tomados. No obstante existe ya jurisprudencia al respecto en relaci\u00f3n a que: el nacimiento de la obligaci\u00f3n de pago de una derrama se produce a partir de lo acordado en Junta de Propietarios, <\/strong>donde se apruebe un gasto o presupuesto determinado y por tanto la cuota de cada uno de los propietarios. De tal forma que esa exigibilidad la marca el momento del nacimiento de la obligaci\u00f3n de contribuir por parte de los propietarios, momento que se produce con el acuerdo de la Junta y que no depende de la forma de pago que se establezca.<\/strong><\/p>\n

      Cuesti\u00f3n distinta es el caso que la derrama responda al tipo provisi\u00f3n de tesorer\u00eda o dotaci\u00f3n al fondo de reserva para futuros compromisos de pago no concretados. En este caso estamos ante una cuota peri\u00f3dica cuya exigibilidad ser\u00e1 a quien sea propietario en el momento de la emisi\u00f3n del pago peri\u00f3dico.<\/p>\n

      \u00bfQu\u00e9 debemos tener en cuenta en el proceso de compraventa?<\/em><\/strong><\/p>\n

      Las partes deben de anticipar expresamente esta circunstancia primero determinando si se est\u00e1 al corriente de pago en gastos generales ordinarios, as\u00ed como si existen o no derramas pendientes y de qu\u00e9 tipo, vigilando adem\u00e1s futuros acuerdos que puedan ser tomados en Junta desde la formalizaci\u00f3n del acuerdo de compraventa mediante documento privado hasta su elevaci\u00f3n a p\u00fablico.<\/p>\n

      En este sentido hemos de tener en cuenta que en la LPH en su art\u00edculo 9.1. e) se establece lo siguiente: \u201cEn el instrumento p\u00fablico mediante el que se transmita, por cualquier t\u00edtulo, la vivienda o local el transmitente, deber\u00e1 declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deber\u00e1 aportar en este momento certificaci\u00f3n sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaraci\u00f3n<\/strong>, sin la cual no podr\u00e1 autorizarse el otorgamiento del documento p\u00fablico, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligaci\u00f3n por el adquirente.\u201d <\/em>Aqu\u00ed debemos tener en cuenta que la LPH no exige expresamente al secretario-administrador y al presidente que se detallen en el certificado las derramas aprobadas, sean del tipo que sean, <\/strong>por lo que le corresponde a las partes asegurar este particular con la suficiente antelaci\u00f3n.<\/p>\n

      Parece l\u00f3gico pues que, en el proceso de una compraventa, tanto el vendedor tenga en consideraci\u00f3n las derramas a la hora de fijar el precio, como que el comprador debe asegurar tambi\u00e9n este particular antes de cerrar el acuerdo de compra.<\/strong><\/p>\n

      En nuevo milenio tenemos clara nuestra recomendaci\u00f3n, por tanto en todos nuestros documentos de formalizaci\u00f3n: encargo de venta, propuesta de compra y contrato de compraventa, se establece claramente desde el principio c\u00f3mo se actuar\u00e1: el vendedor es el que se hace cargo de las derramas ya aprobadas sobre presupuesto o gasto cierto y concretado por propietario. Por el contrario, en el caso de las derramas peri\u00f3dicas tipo provisi\u00f3n de tesorer\u00eda, ser\u00e1n abonadas por quien sea titular en el momento de la emisi\u00f3n del recibo correspondiente<\/strong>, es decir el comprador las abonar\u00e1 desde el momento del otorgamiento de escritura de compraventa.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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