{"id":1065,"date":"2020-05-04T11:32:37","date_gmt":"2020-05-04T11:32:37","guid":{"rendered":"https:\/\/www.nuevomilenio-inmo.com\/blog\/?p=1065"},"modified":"2020-05-23T11:44:25","modified_gmt":"2020-05-23T11:44:25","slug":"precio-la-vivienda-alcorcon-despues-del-estado-alarma-covid19","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.nuevomilenio-inmo.com\/blog\/precio-la-vivienda-alcorcon-despues-del-estado-alarma-covid19\/","title":{"rendered":"El precio de la vivienda en Alcorc\u00f3n, despu\u00e9s del estado de alarma COVID19"},"content":{"rendered":"<p>&nbsp;<\/p>\n<figure id=\"attachment_1067\" aria-describedby=\"caption-attachment-1067\" style=\"width: 489px\" class=\"wp-caption aligncenter\"><a href=\"https:\/\/www.nuevomilenio-inmo.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2020\/05\/p-oeste-alcorcon-renfe.jpg\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"wp-image-1067\" src=\"https:\/\/www.nuevomilenio-inmo.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2020\/05\/p-oeste-alcorcon-renfe.jpg\" alt=\"\" width=\"489\" height=\"329\" srcset=\"https:\/\/www.nuevomilenio-inmo.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2020\/05\/p-oeste-alcorcon-renfe.jpg 635w, https:\/\/www.nuevomilenio-inmo.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2020\/05\/p-oeste-alcorcon-renfe-300x202.jpg 300w\" sizes=\"auto, (max-width: 489px) 100vw, 489px\" \/><\/a><figcaption id=\"caption-attachment-1067\" class=\"wp-caption-text\">Vista a\u00e9rea Avda de M\u00f3stoles, calle Berl\u00edn y Parque Oeste de Alcorc\u00f3n<\/figcaption><\/figure>\n<h5>Resumen:<\/h5>\n<ul>\n<li>\n<h5>El mercado inmobiliario pasar\u00e1 a un segundo plano para la mayor\u00eda de las personas y durante algunos meses. Los vendedores y compradores actualizar\u00e1n sus planes de venta y compra as\u00ed como su nivel de endeudamiento, priorizando una mayor capitalizaci\u00f3n del ahorro. Solo se tomar\u00e1n decisiones a corto por primera necesidad, oportunidad o inversi\u00f3n.<\/h5>\n<\/li>\n<li>\n<h5>La vuelta a la normalidad se compondr\u00e1 de dos fases o escenarios, en funci\u00f3n de su cercan\u00eda o lejan\u00eda al fin del confinamiento. El m\u00e1s cercano ser\u00e1 de reflexi\u00f3n y protecci\u00f3n, el m\u00e1s lejano traer\u00e1 de nuevo la conexi\u00f3n oferta y demanda negociando las compraventas m\u00e1s o menos en funci\u00f3n del stock disponible.<\/h5>\n<\/li>\n<li>\n<h5>Los precios sufrir\u00e1n una ca\u00edda moderada y variable dependiendo de tipolog\u00edas y zonas, que ser\u00e1 m\u00e1s acusada a corto plazo y con tendencia a estabilizarse m\u00e1s o menos r\u00e1pidamente, en funci\u00f3n de la evoluci\u00f3n de la emergencia sanitaria.<\/h5>\n<\/li>\n<\/ul>\n<p>Cuando escribo estas l\u00edneas llevamos 46 d\u00edas de confinamiento por causa de la PANDEMIA DEL COVID-19, con una econom\u00eda en coma inducido y con la previsi\u00f3n de que nos quedan todav\u00eda algunas semanas m\u00e1s para empezar a recuperar una cierta normalidad, de forma progresiva y con nuevos h\u00e1bitos de protecci\u00f3n y distanciamiento social. Una situaci\u00f3n absolutamente excepcional y dram\u00e1tica sobrevenida en tan corto espacio de tiempo, que resulta muy dif\u00edcil de gestionar emocionalmente.<\/p>\n<p>Desde el pasado d\u00eda 13 de marzo, nuevo milenio cerr\u00f3 sus puertas y comenz\u00f3 a trabajar a distancia. M\u00e1s all\u00e1 del trabajo diario que seguimos realizando para dar servicio a todos los clientes con los que mantenemos encargos de gesti\u00f3n activos, nos toca definir estrategias de futuro, en este marco escribo estas l\u00edneas de opini\u00f3n.<\/p>\n<p><strong>SOBRE LAS PERSONAS<\/strong><\/p>\n<p>Pocas dudas nos quedan que el mercado inmobiliario que nos vamos a encontrar al final del estado de alarma ya no ser\u00e1 el mismo que dejamos al comienzo, la ciudadan\u00eda ha sido fuertemente golpeada primero en la salud, despu\u00e9s en lo personal y a continuaci\u00f3n en lo econ\u00f3mico. <strong>Toda nuestra planificaci\u00f3n ha saltado por los aires<\/strong>, nadie contaba con un par\u00f3n tan violento de la econom\u00eda al realizar sus planes de ahorro. De tal manera que al volver a la calle, <strong>nuestro primer pensamiento ser\u00e1 proteger nuestro patrimonio<\/strong>, sea el que sea, mobiliario o inmobiliario. <strong>Nos levantaremos del barro que dejar\u00e1 este tsunami, exhaustos, con nuevos miedos y preocupaciones<\/strong>, as\u00ed como no poca tristeza por las personas cercanas que se hayan quedado en el camino.<\/p>\n<p>Tal situaci\u00f3n har\u00e1 que, a corto plazo, s\u00f3lo las situaciones de primera necesidad y\/o inevitables, lleven a la gran mayor\u00eda de las personas a pensar en comprar bienes y servicios y, por supuesto, un bien inmueble. Es cierto que siempre existir\u00e1 alguien que vea en esta situaci\u00f3n una oportunidad e intente l\u00edcitamente aprovecharla, pero esta porci\u00f3n del mercado ser\u00e1 insuficiente para absorber la oferta inmobiliaria. As\u00ed pues lo previsible es que <strong>los primeros 30-60 d\u00edas despu\u00e9s del confinamiento la actividad inmobiliaria quede seriamente afectada y que el n\u00famero de transacciones disminuya de forma significativa.<\/strong><\/p>\n<p>Por otro lado, previsiblemente, <strong>tanto los vendedores como los compradores que no tengan esa situaci\u00f3n de necesidad a corto plazo de entrar en el mercado, decidir\u00e1n, como es l\u00f3gico, esperar la evoluci\u00f3n del mercado de oferta antes de exponerse al mismo.<\/strong> \u00a0En este sentido preveo una mayor retracci\u00f3n de la demanda compradora que de la vendedora, aunque tambi\u00e9n \u00e9sta aguardar\u00e1, siempre que se lo pueda permitir, un momento m\u00e1s calmado y propicio para poner su inmueble en venta.<\/p>\n<p><strong>LA SITUACI\u00d3N DE LA DEMANDA COMPRADORA:<\/strong><\/p>\n<p><strong>El fin del estado de alarma y el inicio de la vuelta a la normalidad conllevar\u00e1 dos escenarios:<\/strong> 1) el de las primeras 4-6 semanas y, si no se producen reca\u00eddas; 2) el subsiguiente hasta final del invierno de 2020. Tambi\u00e9n las preferencias de b\u00fasqueda de la demanda compradora podr\u00e1n verse alterados como consecuencia de esta crisis, as\u00ed pues, habr\u00e1 probablemente mayor inter\u00e9s en viviendas con mayor superficie \u00fatil, m\u00e1s espacios exteriores y en zonas m\u00e1s alejadas de los centros productivos.<\/p>\n<p>En el <strong>escenario 1)<\/strong> predominar\u00e1n el miedo y la autoprotecci\u00f3n del ciudadano y del \u00a0consumidor\/comprador en general. En consecuencia, el mercado inmobiliario sufrir\u00e1 una ca\u00edda importante en el n\u00famero de transacciones, seguramente superior al 40% sobre lo esperado antes de la pandemia. <strong>La demanda compradora tendr\u00e1 claramente otras prioridades b\u00e1sicas:<\/strong> salud, familia y econom\u00eda dom\u00e9stica, por este orden; de tal forma que la toma de decisi\u00f3n de compra pasar\u00e1 a un plano totalmente secundario, salvo en contadas excepciones. Estas excepciones ser\u00e1n tres: la primera la de los <strong>compradores que ya sean \u201ccautivos del mercado\u201d,<\/strong> es decir, que decisiones previas les condicionen a tener que comprar, bien porque ya hayan vendido y tengan fechas claras de cambio de casa, bien por temas de cambio de residencia o, incluso, por consideraciones fiscales. La segunda ser\u00e1 la de <strong>los inversores que compren para explotar en rentabilidad<\/strong> y la tercera ser\u00e1 la de los <strong>compradores solventes<\/strong> a los que esta crisis no les haya afectado. Estos tres tipos de compradores buscar\u00e1n sacar ventaja de la situaci\u00f3n, primero <strong>peinando muy bien la oferta<\/strong>, segundo <strong>esperando un tiempo m\u00ednimo prudencial la evoluci\u00f3n de la ofert<\/strong>a y tercero <strong>realizando ofertas bajistas cuando observen debilidad en la oferta.<\/strong><\/p>\n<p>En el <strong>escenario 2)<\/strong> la demanda compradora latente ir\u00e1 entrando al mercado de forma paulatina, observando la oferta, revisando y actualizando sus condiciones de acceso a la financiaci\u00f3n y <strong>tomando posiciones desde un criterio m\u00e1s conservador que antes en cuanto a su endeudamiento a largo plazo y sus expectativas de revalorizaci\u00f3n<\/strong>. En este punto debemos considerar dos aspectos claves: el primero <strong>la concesi\u00f3n de financiaci\u00f3n, que ser\u00e1 revisada por la banca considerando las nuevas situaciones laborales<\/strong> y donde los peque\u00f1os empresarios autoempleados, as\u00ed como los aut\u00f3nomos, ver\u00e1n reducida su capacidad de endeudamiento. El segundo, <strong>las tasaciones de los inmuebles: <\/strong>en este punto las empresas tasadoras, por mandato del Banco de Espa\u00f1a, ser\u00e1n prudentes en las valoraciones, quiz\u00e1s separando \u201cvalor de mercado\u201d de \u201cvalor hipotecario\u201d, como ya hicieron durante los a\u00f1os m\u00e1s dif\u00edciles de la crisis financiera de 2008.<\/p>\n<figure id=\"attachment_1068\" aria-describedby=\"caption-attachment-1068\" style=\"width: 415px\" class=\"wp-caption aligncenter\"><a href=\"https:\/\/www.nuevomilenio-inmo.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2020\/05\/calle-copenhague-alcorc\u00f3n-nuevo-milenio.jpg\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"wp-image-1068\" src=\"https:\/\/www.nuevomilenio-inmo.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2020\/05\/calle-copenhague-alcorc\u00f3n-nuevo-milenio.jpg\" alt=\"\" width=\"415\" height=\"311\" srcset=\"https:\/\/www.nuevomilenio-inmo.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2020\/05\/calle-copenhague-alcorc\u00f3n-nuevo-milenio.jpg 2560w, https:\/\/www.nuevomilenio-inmo.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2020\/05\/calle-copenhague-alcorc\u00f3n-nuevo-milenio-300x225.jpg 300w, https:\/\/www.nuevomilenio-inmo.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2020\/05\/calle-copenhague-alcorc\u00f3n-nuevo-milenio-768x576.jpg 768w, https:\/\/www.nuevomilenio-inmo.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2020\/05\/calle-copenhague-alcorc\u00f3n-nuevo-milenio-1024x768.jpg 1024w\" sizes=\"auto, (max-width: 415px) 100vw, 415px\" \/><\/a><figcaption id=\"caption-attachment-1068\" class=\"wp-caption-text\">calle Copenhague de Alcorc\u00f3n<\/figcaption><\/figure>\n<p><strong>LA OFERTA EN VENTA EN ALCORC\u00d3N:<\/strong><\/p>\n<p><strong>En Alcorc\u00f3n hay tres tipos de viviendas,<\/strong> podr\u00edamos clasificarlas de la siguiente forma: las que se desarrollaron en los a\u00f1os 60 (<strong>V1<\/strong>), de unos 60m2; las de los a\u00f1os 70 (<strong>V2<\/strong>), de unos 75m2, y las residenciales construidas ya iniciados los 90 y hasta nuestros d\u00edas (<strong>V3<\/strong>), de 80-90m2. Toda la oferta de viviendas en venta es eminentemente de vivienda habitual. La horquilla de precios medios se mov\u00eda a finales de 2019 desde los 100.000\u20ac para V1 a los 160.000\u20ac para V2 y los 240.000 para V3. L\u00f3gicamente no incluyo en estos grupos los unifamiliares, \u00e1ticos y bajos con terraza, que merecen un comentario aparte.<\/p>\n<p>Los unifamiliares de Alcorc\u00f3n, que mayoritariamente fueron construidos a finales de los 90, llevan a\u00f1os con dificultades para ser vendidos a los precios inicialmente pretendidos por sus propietarios, que en muchos casos lo hacen por relevo generacional. La raz\u00f3n es clara: no hay tanta presi\u00f3n de la demanda como antes ya que \u00e9sta opta por soluciones m\u00e1s c\u00f3modas y sostenibles, que adem\u00e1s no requieran una alta inversi\u00f3n en reforma al entrar. <strong>En cuanto a los \u00e1ticos y bajos con terraza estas viviendas, por su singularidad, suelen tener una mejor situaci\u00f3n de equilibrio de mercado, por lo que resisten mucho mejor las desaceleraciones del mismo.<\/strong><\/p>\n<p><strong>LA EVOLUCI\u00d3N DE LOS PRECIOS DESPU\u00c9S DEL CONFINAMIENTO:<\/strong><\/p>\n<p>El impacto general de la crisis en los precios ser\u00e1 negativo. Esto se unir\u00e1 a un mercado inmobiliario que ya en 2020 apuntaba crecimientos muy moderados y una clara desaceleraci\u00f3n de las transacciones. La previsi\u00f3n para el 2020, antes de la crisis del COVID, era de incrementos medios en Alcorc\u00f3n inferiores al 5% y, en algunas tipolog\u00edas y zonas, cercana a la estabilizaci\u00f3n o incremento cero.<\/p>\n<p>El an\u00e1lisis aqu\u00ed debe hacerse en funci\u00f3n de la cercan\u00eda o lejan\u00eda al fin del confinamiento (siempre contando con que no haya un nuevo confinamiento) y en funci\u00f3n de las diferentes tipolog\u00edas de las viviendas de Alcorc\u00f3n, antes mencionadas. As\u00ed pues, <strong>la evoluci\u00f3n previsible ser\u00e1 de una mayor ca\u00edda de los precios medios a corto plazo, en los primeros dos meses despu\u00e9s del confinamiento, y una gradual correcci\u00f3n de los precios a medida de que el tiempo vaya transcurriendo y la emergencia sanitaria remitiendo. <\/strong><\/p>\n<p>En el siguiente cuadro muestro mi estimaci\u00f3n por tipolog\u00eda de vivienda y en funci\u00f3n de la cercan\u00eda o lejan\u00eda al fin del confinamiento. Las estimaciones son lo que son, ejercicios personales de predicci\u00f3n en funci\u00f3n de los datos que hoy disponemos, de mi conocimiento del comportamiento de la demanda y de la situaci\u00f3n actual de la oferta. Espero que ayuden a tomar decisiones.<\/p>\n<figure id=\"attachment_1076\" aria-describedby=\"caption-attachment-1076\" style=\"width: 669px\" class=\"wp-caption aligncenter\"><a href=\"https:\/\/www.nuevomilenio-inmo.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2020\/05\/cuadro-precios-vivienda-alcorc\u00f3n-mayo-2020-1.png\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"size-full wp-image-1076\" src=\"https:\/\/www.nuevomilenio-inmo.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2020\/05\/cuadro-precios-vivienda-alcorc\u00f3n-mayo-2020-1.png\" alt=\"\" width=\"669\" height=\"273\" srcset=\"https:\/\/www.nuevomilenio-inmo.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2020\/05\/cuadro-precios-vivienda-alcorc\u00f3n-mayo-2020-1.png 669w, https:\/\/www.nuevomilenio-inmo.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2020\/05\/cuadro-precios-vivienda-alcorc\u00f3n-mayo-2020-1-300x122.png 300w\" sizes=\"auto, (max-width: 669px) 100vw, 669px\" \/><\/a><figcaption id=\"caption-attachment-1076\" class=\"wp-caption-text\">Previsi\u00f3n evoluci\u00f3n precios Alcorc\u00f3n post COVID19, 4 de mayo 2020.<\/figcaption><\/figure>\n<p>&nbsp;<\/p>\n<p><em>Informe elaborado por Jos\u00e9 Mar\u00eda Alfaro, gerente de nuevo milenio inmobiliaria.<\/em><\/p>\n<p>Alcorc\u00f3n, Madrid, a 4 de mayo de 2020.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>&nbsp; Resumen: El mercado inmobiliario pasar\u00e1 a un segundo plano para la mayor\u00eda de las personas y durante algunos meses. 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