Con frecuencia me entrevisto con propietarios de una segunda vivienda que tienen la duda razonable de si ponerla en venta o alquilarla. Por desgracia no hay una fórmula matemática para tomar la decisión correcta, sino que esa decisión depende de cada situación personal.
En este post os daré mi opinión sobre las claves para acertar:
- ¿ES UNA DECISIÓN ECONÓMICA ó es más de tipo PERSONAL/VITAL?: Lo primero que debemos saber es qué nos aporta esa vivienda y qué queremos de ella en el futuro. Si contemplamos la posibilidad de recuperarla como vivienda habitual nuestra o de algún familiar directo se debe valorar la opción de alquiler, sería entonces una decisión más personal que económica. Si por el contrario esa posibilidad no existe o es remota, será el momento de valorar la venta.
- ¿CÓMO VA A EVOLUCIONAR EL MERCADO INMOBILIARIO?: Una vez aclarada qué tipo de decisión prevalece, es tiempo de echar números. Lo primero es saber cómo el mercado de compraventa o alquiler está evolucionando y cuál es la previsión a uno o dos años vista. Aquí conviene asesorarse con un Agente Inmobiliario (o dos…) expertos en la zona, porque los Agentes pulsamos la temperatura del mercado día a día. Además podemos contrastar esa opinión con informes de valoración de mercado realizados por empresas de valoración o tasadoras. ¿Nos conviene esperar para vender porque la vivienda subirá o estamos en riesgo de bajada? Con esos datos en la mano lo sabremos.
- ¿QUÉ GASTOS ME SUPONDRÁ MANTENER LA PROPIEDAD EN CONDICIONES DE USO? Si nos planteamos el alquiler debemos analizar el estado de la vivienda y estimar qué gastos posiblemente debamos afrontar en el corto plazo tanto para adecuarla inicialmente como para conservarla en las mismas condiciones de uso. Si la vivienda necesita actualización hay que considerar ese coste.
- ¿ESTOY PREPARADO PARA EJERCER DE ARRENDADOR? Cuando alquilas por primera vez una vivienda de tu propiedad no piensas como un arrendador sino como un propietario. De tal forma que se producen a veces situaciones de tensión por desavenencias con las personas que ahora ocupan la casa. Alquilar es ceder el uso de una vivienda de tu propiedad, que a veces incluso ha sido tu vivienda habitual por muchos años, esto hace que en ocasiones un exceso de celo o de proteccionismo nos lleve a perder la perspectiva de la relación “cliente-proveedor” y se enturbie la relación con el inquilino.
- ¿CÓMO CALCULO LA RENTABILIDAD DEL ALQUILER? La rentabilidad bruta (antes de impuestos) del alquiler se calcula de forma sencilla restando a la renta mensual los gastos periódicos que afronta el propietario: Comunidad, IBI, Seguro, mantenimiento/averías, multiplicando el resultado por 12 meses y dividiendo por el valor de mercado de la vivienda, si ese dato es inferior al 4% entonces tu rentabilidad no es óptima. EJEMPLO: Renta mensual: 700€, Comunidad 100€, IBI mes: 40€, Seguro mes: 15€, Mantenimiento mes: 20€, Valor de mercado: 200.000€. Cálculo: 700-100-40-15-20= (525€*12) / 200.000= 3,2% (Rentabilidad media-baja que aconsejaría estudiar la venta).
Alquilar o Vender depende principalmente del adecuado análisis de los 5 factores descritos. Si tienes dudas de cuál es la mejor decisión en tu caso, los profesionales de nuevo milenio te ayudaremos a tomar la mejor decisión.
