Es frecuente que en las compraventas ante notario se requiera información previa acerca del pago del IBI. En ciertas ocasiones solo se requiere el justificante de pago del IBI del año en curso, haciendo constar el notario la manifestación del vendedor de que transmite al corriente de pago del mismo. Incluso en ocasiones el notario tiene acceso telemático a la base de datos del departamento de Rentas del ayuntamiento correspondiente y adjunta en la escritura certificado de que no existen deudas pendientes reclamadas acerca de todos los IBI no prescritos. Este último procedimiento es de esperar que se vaya extendiendo a todos los ayuntamientos aunque actualmente solo es posible en un número muy reducido de ellos.
En primer lugar decir que no es imprescindible acreditar el pago al corriente del IBI para poder efectuar el otorgamiento de escritura de compraventa. Bastaría con la manifestación del vendedor en relación al estado de deudas siempre, claro está, que el comprador consienta.
En cuanto a las responsabilidades posteriores en caso de impago, veamos:
Según el artículo 78 de la Ley General Tributaria:
“En los tributos que graven periódicamente los bienes o derechos inscribibles en un registro público o sus productos directos, ciertos o presuntos, el Estado, las comunidades autónomas y las entidades locales tendrán preferencia sobre cualquier otro acreedor o adquirente, aunque éstos hayan inscrito sus derechos, para el cobro de las deudas devengadas y no satisfechas correspondientes al año natural en que se exija el pago y al inmediato anterior.”
Por tanto el Ayuntamiento tendrá preferencia total ante cualquier acreedor o adquirente, para cobrar el recibo del año en curso y del inmediato anterior. Además no es necesario que el Ayuntamiento inscriba la anotación preventiva de embargo en el Registro de la Propiedad, ni que acredite la condición de deudor fallido del anterior titular. Esta garantía de cobro que disponen los ayuntamientos se conoce como la Hipoteca Legal Tácita.
Pero en ocasiones el Ayuntamiento también podrá reclamar todos los IBIs no prescritos al nuevo titular del inmueble como responsable subsidiario. Así según el Art, 64 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, los ayuntamientos podrán ejercer el “derecho de afección” que básicamente les da derecho a exigir las deudas tributarias no prescritas, es decir los IBIs de los últimos 4 años (de acuerdo a lo indicado en los Art. 66, 67 y 68 de la Ley General Tributaria), eso sí siempre que antes, previa declaración de insolvencia y de fallido del deudor principal, hayan inscrito ese derecho en el Registro de la Propiedad. De lo contrario solo podrán reclamar el IBI del año en curso y del inmediato anterior, de acuerdo a lo anteriormente descrito: la garantía que les otorga la Hipoteca Legal Tácita.
